収益物件の種類（一棟アパート）
次に収益物件（一棟アパート）のメリット・デメリットについて紹介したいと思います。
◆一棟アパートのメリット
アパートの多くが木造であることが多いと思いますが、木造アパートの場合、耐用年数が22年と定められています。つまり鉄筋マンションなどと比較して減価償却期間が短いため、年間の経費に計上できる金額が大きくなるので、キャッシュフローが残りやすくなります。
また近年では銀行融資の条件がいいことが多く、金利が2％切ったり、融資期間が30～35年ローンに応じてくれる銀行があるといわれております。
一棟マンションに比べると費用が抑えられるのも大きな魅力の一つで、仮に新築の一棟アパートの場合だと、天災や突発的な事態を除けばアパートが完成してから10年くらいや大きな修繕費用などが掛かることがないと言われています。
さらに新築の場合は施工会社で10年保証が義務付けられているので、雨漏りや木材箇所の腐食など建物主要構造部に対しては10年間の保証があるのも大きな魅力の一つです。
これは一棟マンションにも言えることですが一棟で購入しているので、仮に1室空室ができたとしても収益が入らないということがありません。
◆一棟アパートのデメリット
当然ですがメリットばかりではありません。木造アパートの場合は年数が経過するほど建物の劣化や痛みが出てくるので修繕するサイクルが早くなってしまいがちです。またマンションと異なり、年数が経過するほどに人気が下がってしまい、空室になりやすいというリスクもあります。
そこで空室を下げるために賃料を下げるケースが多いのですが、賃料を下げると家賃収入が下がってしまうという悪循環に陥ってしまいます。
中古の一棟アパートの場合減価償却を計上できる期間が短いため、融資を受けて購入する場合はある程度利回りのいい物件出ないと返済金の元金返済分が毎年増えてしまい、反対に経費計上できる額が減っていくので、どこかで交差してしまいます。