収益物件（中古物件）のデメリット
先ほど不動産投資における中古物件のメリットを紹介したので、次はデメリットを紹介したいと思います。
◆中古物件のデメリット
①投資以上の出費が増える事がある
当然ですが中古物件は新築物件と比較して建物の経年劣化が生じやすく、いざ格安で購入したものの、物件のいたるところに不具合がみつかり、高額の修繕費用が掛かる事があります。
例えば築何十年と経過しているような木造建物だと、耐震基準を満たしていないため、耐震強度をあげないといけないとか、シロアリが発生して構造に欠陥が見つかったので、修繕しないといけないなど、高額の出費かかってしまう事があります。
また屋根や外壁なども定期的に大規模修繕を行う事がありますので、事前に細部までチェックを行い対策する必要があります。（素人ではわからないことも数多くあるので、不安な方は専門家立ち合いの元でしっかりとしたチェックを受けることをおススメします）
②物件自体の魅力の低下
人間だれしもそうですがやはり新築や築浅物件というものに魅力を感じてしまいます。
築何十年などの物件については年数が経過すればするほど入居者から魅力を感じ取ってもらえなくなり、空室が目立ち始めてきます。
また所有物の近くに築年数が浅く、家賃や間取りなどがあまり変わらない物件があると必然的に家賃を下げてでも入居者を確保しなといけないという状況になってしまいますので、家賃収入にも大きな影響がでます。
③融資の借入期間が短い
建物には法定耐用年数や融資を行う金融機関が定める有効使用年数というものがあり、必然的にその期間よりも融資の借入期間というのは短くなってしまいます。
新築物件と異なり中古物件は借入期間短いため、月々の返済額が多額になり、家賃収入も高い収入は期待できないため、月々の利益を出すのが難しくなってきます。
④室内の間取りや設備が古い
新築物件には人気の間取りや最新の設備や機能が備え付けられていますが、中古物件には当然ですがそのようなものはなく、間取りや設備も使い勝手が悪いものが数多くあります。
もちろんこれらを最新の設備や人気の間取りに改築・修繕する事は可能ですが莫大な費用が掛かってしまうため、購入時にはしっかりとその辺も確認して、この間取りや設備なら最低限必要な入居者を確保できるかどうか計算してみてください。