賃貸経営の仕組み③
③「物件・入居者の管理」：管理会社もしくは大家
物件の管理には、多くの業務が含まれています。
例えば募集する際の条件設定、物件の建物の管理、設備の管理、入居者からのクレーム管理、退去連絡の管理、滞納督促など代表的なものだけでもこれくらいあり、細かいものも含めるとかなりの数があげられます。
このような業務をすべて自分自身で行うのは限界がありますよね。
そこで、管理の中で判断業務以外は、多くの場合は管理会社に委託する方法を取るのが一般的です。
管理会社が提案してきた募集条件の内容を、大家が判断する、などのように判断する部分だけ行えばいいのです。
これを任せるだけで管理に関しては、かなり楽になります。副業でこれらをやっている人はまず難しいので、管理のプロに任せた方がいいでしょう。
④入居者の退去・原状回復：管理会社もしくは大家
入居者の退去については、賃貸経営していると、毎回緊張感があります。
何故なら入居者から退去したいという連絡があると物件の稼働率が下がるわけですから、出来れば連絡としては最も受けたくはないです。
とはいえやはり退去される人は毎年ある一定数（毎年15％程度いるといわれています）はいるので「慣れる」しかありません。
入居者から退去の連絡を受け付けたあとは、まずは部屋の精算のために、退去立ち合い日を決めます。（後々トラブルのもとになりますので、必ず立ち会ってもらいましょう）
そして退去立ち合い日に、部屋の状況をみて、入居者と大家負担の割合を決めて精算していくことになります。
もし間に管理会社が入っていれば、国交省のガイドラインおよび契約書の特約事項をもとに、退去精算書を作成し大家へ送付されてきます。
その後問題がなければ、その退去精算書をもとに、精算を行うことになりますが、退去者ともっともトラブルになりやすいのがこの退去清算の部分です。
そのため、できれば管理会社を仲介に入れておいた方がいいでしょう。
入居者が退去した後は、「原状回復工事」を行います。
「原状回復工事」とは、再度入居者を募集できるように部屋をある程度綺麗な状態に戻す工事の事です。
例えば、壁紙がはがれていたら貼りなおす、床が汚れていたらクリーニングする、タバコの臭いがあれば消臭して、臭いをなくすなど次の入居者が住むことのできる状態にします。
但し、原状回復工事は、前の入居者が汚したり、壊したりしたのだから前の入居者にすべて請求したいところですが、法律ではそのようになっていないのを理解する必要があります
基本は、国交省のガイドラインをベースに入居者と大家側の負担が決まりますが、入居者に有利な条件となっていますので、入居者の負担割合は長く住むとゼロに近づいてきて、原状回復工事は大家負担で実施することがほとんどなります。
この原状回復工事の費用は、賃貸経営の中でも大きなコスト割合を占めるのでリフォームに関する知識をみにつけて、いかに安く良質な工事ができるかを追求していくことが必要になります。